用途地域・建ぺい率・容積率

日々土地情報をチェックするのが日課になってしまっています。建築条件なしってのが特別な事やら不動産不況とかで、全然更新されませんがね~。
チェックする時に一番に土地面積に目がいきますが、その他にも用途地域・建ぺい率・容積率が重要になってきます。
用途地域は、その場所に建築可能な建物の種類や用途を示していています。種類は以下の12種類があります。
①第1種低層住宅専用地域
 ⇒店舗併用住宅や小中学校はあるが、低層住宅中心の静か環境
②第2種低層住宅専用地域
 ⇒上記のほか、150平米以内のコンビニエンスストアなどが可に。静かな住環境
③第1種中高層住居専用地域
 ⇒マンション中心で、病院、大学、500平米までの店舗も
④第2種中高層住居専用地域
 ⇒上記の店舗などが1500平米以下なら建てられる
⑤第1種住居地域
 ⇒住宅のほか、ホテル、ボウリング場なども可になり、人通りが増える
⑥第2種住居地域
 ⇒上記のほか、パチンコ店、カラオケボックスなどの娯楽施設も可能に
⑦準住居地域
 ⇒大きな道路沿いなどが対象。自動車ショールームなどが住居と共存
⑧近隣商業地域
 ⇒店舗、事務所が中心に。一定規模(客席200平米未満)の劇場も可。もちろん住宅も建つ
⑨商業地域
 ⇒銀行、映画館、飲食店、デパート、オフィスなどの業務の利便の増進を図る地域。住宅や小規模の工場も建てられる
⑩準工業地域
 ⇒環境の悪化をもたらすおそれのない工場が中心のエリア。住宅も建つ
⑪工業地域
 ⇒住宅は建つが、学校や病院が不可になる地域。工場が立地するエリア
⑫工業専用地域
 ⇒工場の専用地域なので住宅やマンションは建てられない
建ぺい率は、建築面積の敷地面積に対する割合のことです。その土地に対してどれくらいの大きさの建物が建てられるか、また、逆にどれくらいの空地を確保しなければならないか、という割合のことです。用途地域ごとに制限されています。
容積率は、建物の延べ床面積の敷地面積に対する割合のことです。その土地に対してどれくらいの床面積の建物が建てられるか、という割合のことでこれも建ぺい率と同じく用途地域ごとに制限されています。
これらの事から、用途地域の①に近づくと建ぺい率・容積率は小さくなることで建物の大きさが小さくなり、閑静な雰囲気になります。逆に⑫に近づくと、建ぺい率・容積率は大きくなることで建物の大きさが大きくなり、にぎやか・ウルサイ雰囲気になります。
さて、私が今まで見てきた土地で考えると。
土地面積:82.54m²(24.96坪)
用途地域:第1種中高層住居専用地域
建ぺい率:60%
容積率:200%


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建ぺい率から、建築可能な敷地面積は49.524m²になって、確保しなければならない空地面積は33.016m²です。
容積率から、建築可能な床面積は165.08m²になります。
この地域は、第1種中高層住居専用地域なので、3階建ても建築可能です。
そうなると、建築可能な敷地面積から単純に1F(49.524m²)+2F(49.524m²)+3F(49.524m²)=148.572m²(残16.508m²)が建設可能ということになります。
土地面積:98m²(29.64坪)
用途地域:第1種低層住居専用地域
建ぺい率:60%
容積率:150%

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建ぺい率から、建築可能な敷地面積は58.8m²になって、確保しなければならない空地面積は39.2m²です。
容積率から、建築可能な床面積は147m²になります。
この地域は、第1種低層住居専用地域なので、3階建ては建築出来ません。2階建てのみです。
そうなると、建築可能な敷地面積から単純に1F(58.8m²)+2F(58.8m²)=117.6m²(残29.4m²)が建設可能ということになります。
このように、土地面積が広いからと言っても、用途地域・建ぺい率・容積率の関係で、大きな家を建てれる訳では無いのです。
大きな家を建てれない地域は、日当たりが良かったり、建物による圧迫感の無い地域とも言えます。
ガレージハウスにするのに大きな土地は買えないと考えていて、小さい土地に3階建てかな?と考えてましたが、これらの事からも2階建てで考える必要も出てくる事になりそうです。

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